Bydlení pořád zdražuje. Nemovitosti jsou jistota. Investice do bydlení se vždy vyplatí. Nemovitosti jsou ochranou před rostoucí inflací. Že jste podobné výroky v nedávné minulosti již slyšeli? Zřejmě nebudete jediní. Články na toto téma se na nás valí ze všech stran, pojďme to tedy zkusit trošku jinak.

Není tomu tak dlouho a podobné texty se množily jako houby po dešti. Až najednou… zmizely. Psaly se roky 2007 a 2008. V prvním zmíněném se jednalo o růst cen realit v ČR o 20 % a v roce 2008 o necelých 23 %. Přiznávám, že období si vzhledem ke svému datu narození pamatuji velmi zkresleně, ale rapidní tempo růstu cen nemovitostí ve mně i přesto jistý zájem vzbudilo. Vskutku zajímavé je, jak se ekonomové stále a dokola opakují a současně, jak od sebe opisují. Jako ukázku zmíním například článek známého českého ekonoma a spolumajitele finanční skupiny Partners Pavla Kohouta z 24. 1. 2008¹, v němž autor píše:

„Objem úvěrů roste exponenciálně, a to pořádně rychle! Od února 2002 do října 2006 ročním tempem 33,6 %! Není na čase vyhlásit červený poplach na trhu nemovitostí? Spíše není. Růst objemu zadluženosti sice bere dech, ale není vše tak horké, jak se zdá na první pohled. Musíme si uvědomit, že jde především o uvolnění zadržené poptávky, která se kumulovala řadu let. Teprve pokles úrokových sazeb a zprovoznění efektivních úvěrářských systémů umožnilo boom hypoték. Poptávka je také posílena silnými ročníky 1970-75, které přicházejí do svého ekonomicky nejaktivnějšího životního období. Růst cen českých rezidenčních nemovitostí je proto možná až překvapivě mírný. Je to díky rostoucí nabídce, která tlumí růst cen. Až doposud probíhající boom odezní, rychlost tvorby úvěrů se vrátí do „subsonických“ hodnot. Sníží se jistě i objem stavební výroby. Výsledek: ceny nemovitostí budou spíše stagnovat, možná mírně poklesnou. Žádný krach se konat nebude.“

Ano, autor měl pravdu ve výroku, že ceny nemovitostí „možná mírně“ poklesnou, protože slovo „mírně“ lze interpretovat různými způsoby. Ceny nemovitostí klesly napříč ČR v období let 2009 – 2013 o 15 – 20 %², přičemž o pokles se jednalo hlavně v letech 2009 a 2010, ve zbytku období reality procházely stagnací. Fakt, že došlo jen k tomuto „mírnému“ poklesu, byl způsoben jen tím, že totální ekonomický kolaps finančních trhů v USA byl oddálen (zdůrazňuji slovo oddálen) obrovskou finanční injekcí z kapes daňových poplatníků a zejména pokračováním dalšího přifukování realitní bubliny snížením úrokových sazeb takřka na nulu na velmi dlouhé období řady let. Tato realitní bublina se však stihla od té doby rozšířit i na další trhy mimo oblast realit. Ale vraťme se zpět k článku pana Kohouta. Velice zajímavé je konstatování, že růst objemu zadluženosti není tak horký, jak se zdá, a o uvolnění zadržené poptávky. Protože přesně tohle dnes a denně čteme v převážné většině článků na toto téma. Jako bychom měli tendenci si abnormality dnešní ekonomiky vždy nějak racionálně zdůvodnit a vzájemně se uklidňovat a plácat si po ramenech, že o nic nejde. Záměrně jsem vybral článek až z roku 2008, byť z ledna, kdy již o realitní bublině v USA v podstatě nebylo pochyb, neboť mnozí na ni upozorňovali již od roku 2005. Například americký think-tank Centrum pro ekonomický a politický výzkum ve svém článku z července 2005 velice trefně vyvrací i argumenty růstu obyvatelstva a příjmů.³ Je pochopitelně bláhové se domnívat, že situace na realitním trhu v USA byla a je totožná se stavem v ČR, ovšem velice podobně naivní je myslet si, že splaskávání velkého trhu v USA neovlivní situaci nemovitostního trhu v ČR.

Dnes vidíme podobnou mediální masáž o nekonečném růstu cen nemovitostí s tím, že odlišné názory, byť podložené sebelepšími argumenty a tvrdými daty, jsou označovány jako katastrofické, „mimo“ nebo alespoň krajně nepravděpodobné. Začíná se stále častěji objevovat názor, že stejně jako v roce 2008 přijdou chytré mozky centrálních bankéřů a vládních poradců s řešením, které jakoukoliv hrozbu zastaví, a ceny realit budou nadále stoupat do nebeských výšin. Dále často na téma tržních bublin slýcháme, že dnes je situace z mnoha dobrých důvodů jiná (větší regulace bankovnictví, pokročilejší ekonomické modely, vyšší příjem, technologická revoluce atd.). Každou bublinu na světových finančních trzích (a nejen tam) posledních sta let (a nejen tehdy) doprovázela tatáž představa, že tentokrát je to jiné. A bylo. V našich luzích a hájích pak například často slyšíme o tom, jak je málo stavebních pozemků, jak je zastaralý stavební zákon a jak málo nových bytů se staví. To jsou evergreeny, které samozřejmě vyvracet netřeba. Ovšem jako bychom opomíjeli skutečně klíčové charakteristiky, jimiž jsou úroveň nezaměstnanosti, úrokových sazeb, tempo růstu mezd, inflace apod. Když přijdete o práci a nemůžete dlouhodobě najít jinou, je vám skutečně jedno, jaká je výše úrokových sazeb nebo jak uložit volné prostředky, aby neztrácely na hodnotě. Jste rádi, že máte vůbec kde bydlet, a že třeba s trochou štěstí zaplatíte nájem. Dalo by se tak říci, že představa trvalého růstu cen nemovitostí nad úroveň růstu cen (inflace) je podmíněna zachováním neudržitelné situace přehřátého trhu práce, extrémně narůstajícího zadlužení na úrovni domácností, firem i států, zachování nízkých úrokových sazeb a spíše nižší úrovně inflace, neboť vysoká úroveň inflace má z dlouhodobého hlediska na trh nemovitostí efekt již negativní.

V první polovině roku 2021 ČNB vydala zprávu o finanční stabilitě⁴, kde na základě valuačního a obezřetnostního přístupu odhaduje míru nadhodnocení realit v ČR kolem 20 %. Za rok 2021 rostly ceny bydlení o dalších přibližně 15 %. Můžeme si odečíst růst ekonomiky za tentýž rok a snadno odhadneme, že míra nadhodnocení dle velmi konzervativní instituce, jakou ČNB bezesporu je, může dosahovat nyní až 30 %. A to je právě spolu s přehřátým trhem práce jedním z hlavních důvodů, proč nyní Česká národní banka zvyšuje úrokové sazby výrazně rychleji než okolní země. To však neznamená, že zajímavé nabídky na koupi bydlení přestaly existovat, jen je jich výrazně méně a jsou omezené lokalitami.

Ve velkých městech dnes kolem 25 – 30 % poptávky po menších bytech velikosti 1+1 či 2+1 tvoří poptávka investiční. To znamená poptávka, která není hnána potřebou bydlet, ale zhodnotit či alespoň neznehodnotit svoje úspory. Poptávka je to již ryze spekulativní, neboť běžný výnos (renta z nájmů) vám dnes v Praze a Brně, kde je bytů nejvíce, zdaleka na inflaci nedosáhne. Taková poptávka věří, že i kdyby nájmy časem nedorovnaly poměr k cenám nemovitostí (jakože skoro jistě nedorovnají), že kdykoliv v budoucnu nemovitost prodám za cenu vyšší, než jsem ji koupil. Velmi těžko si dokážu představit názornější příklad tržní bubliny, který by byl více vypovídající, než právě situace na realitním trhu v ČR.

Jedním z poměrně často se vyskytujících argumentů pro rostoucí podíl investičních bytů na poptávce jsou již zmíněné nízké úrokové sazby, které zapříčiní, že investice hledají alespoň nějaký výnos, které nájemní byty nabízejí. Ano, je to tak, nicméně extrémně nízké úrokové sazby ve světové ekonomice jsou s námi, až na pár výjimek, již od roku 2009. V ČR se sazby k nule dostaly ke konci roku 2012, kde setrvaly až do roku 2017, a pak se tam opět podívaly v březnu roku 2020. Proč se tedy investice do bydlení nestaly hitem třeba mezi lety 2013 a 2015, kdy ceny bydlení po prodělaném poklesu ještě řadu let stagnovaly, než začaly zase růst? V této chvíli se totiž jednalo o opravdu výhodnou investici s fundamentální hodnotou a férovým naceněním bez větších rizik poklesu do budoucna. Ale texty o realitním boomu pravidelně přicházejí ve chvíli, kdy již mají ceny bydlení ve střednědobém horizontu to nejlepší za sebou. A bohužel nejde jen o bydlení. Ale to už bychom otevírali další téma. Zpět tedy k úložkám do bydlení. Skutečně je to tak, že velmi nelikvidní trh nemovitostí je nejlepší možností k uložení volných prostředků? Jako každá investice i reality prochází svými cykly a v každém období nalezneme aktiva, která jsou vůči ostatním výrazněji podhodnocená. Než tedy bědovat nad tím, že jsem nemovitost v ČR nepořídil v roce 2013, není lepší se podívat na ta aktiva, která jsou dnes zhruba tam, kde byly ceny bydlení v naší vlasti tenkrát? Předpokladem pochopitelně je, že nemáme na mysli investici v horizontu kratším 5 let, což vklad do bydlení většinou nebývá. Nehledě na to, že dosáhnout diverzifikace svých aktiv prostřednictvím přímých investic do nájemních bytů, je u nás efektivně reálné jen u lidí s majetkem přesahujícím 10 mil. Kč. V Číně například podíl majetku domácností v nemovitostech dosahuje 70 %, zatímco v USA a vyspělých zemích se jedná o číslo přibližně poloviční, 30 – 40 %.⁵ Propad v ceně realit se tak na majetku Číňanů projeví s dvojnásobným efektem než u Američanů.

Dobrým často zmiňovaným důvodem, proč se děje, co se děje, je neznalost. Každý přece nemůže znát všechny ty okolnosti jako vliv úrokových měr, tržních cyklů, přirozené míry nezaměstnanosti, do toho pak ještě ten stavební zákon a počet zahájených staveb nových bytů atd. No, upřímně řečeno se domnívám, že když kdekoliv vidím něco tak dobře známého jako bydlení, co zdražuje dvojciferným tempem několik let po sobě, zatímco ostatní věci zdražují výrazně méně, nepotřebuji doktorát z ekonomie ani psychologie, abych byl situací výrazně znepokojen a dal raději ruce pryč. O využití hypotéky výše 80 či 90 % pro tento případ to platí dvojnásob.

Takže zatímco potenciální kupci se předbíhají a na jeden byt v největších městech ČR čeká až několik desítek zájemců, česká média se jen hemží články o fetišismu Čechů ve vlastnictví nemovitosti, o nutnosti trvalého setrvání v nájemním bydlení po celý život nebo o vícegeneračních hypotékách. Jak se v tom má pak běžný člověk vyznat? Není tedy divu, že si zástupci mladé generace berou téměř nesplatitelné výše hypoték jen z obavy, že za 5 či 10 let by již na hypotéku nedosáhli vůbec. Ono totiž stejně jako v minulém článku platí, že to, co říká většina, bude zřejmě „pravda“.

O tom, že tentokrát je situace skutečně jiná, neboť se na globální úrovni k realitní bublině nyní přidaly i další tržní bubliny a o tom, jak bláhové je domnívat se, že se důsledků v dohledné době nedočkáme, a že se „jakž takž bezbolestně“ podaří vše zahladit, zase v jednom z následujících článků.

¹ Nemovitosti: Hrozí krach?. Investujme.cz [online]. [cit. 2022-02-05]. Dostupné z: https://www.investujeme.cz/clanky/nemovitosti-hrozi-krach/

² Cena bytu v ČR se od roku 2005 zvýšila téměř o dvě třetiny, v Praze o 77 procent. Finparada.cz [online]. [cit. 2022-02-05]. Dostupné z: https://www.finparada.cz/5025-Cena-bytu-v-CR-se-od-roku-2005-zvysila-temer-o-dve-tretiny.aspx

³ BAKER, Dean. The Housing Bubble Fact Sheet [online]. Center for Economic and Policy Research, July 2005 [cit. 2022-02-05]. Dostupné z: https://cepr.net/documents/publications/housing_fact_2005_07.pdf

⁴ Zpráva o finanční stabilitě 2020/2021. Česká národní banka [online]. 15.6.2021 [cit. 2022-02-06]. Dostupné z: https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/publikace-o-financni-stabilite/Zprava-o-financni-stabilite-2020-2021-00002/

⁵ BATARAGS, Lina. The Evergrande crisis: 4 questions that explain why China’s property market, which is twice as big as America’s and where 20% of homes are empty, matters. Businessinsider.com [online]. 1.10.2021 [cit. 2022-02-06]. Dostupné z: https://www.businessinsider.com/china-housing-market-explainer-cost-debt-wealth-evergrande-impact-2021-9

2/2022