Ceny nemovitostí napříč celou ČR začínají klesat. Jak se nejen média dívají do zpětného zrcátka a jaký vývoj lze očekávat v následujícím období? Od čeho se nyní odvíjí budoucí trend? Tak pojďme na to.

Ve svém článku z února (před 24. 2.) letošního roku (Růst cen nemovitostí již „navždy“) jsem velmi hořekoval nad životem uvnitř tržní bubliny a zaměřil jsem se na tu, o níž se nejvíce hovoří, na nemovitostní. Téma jsem si tehdy vybral hlavně proto, že moje datové/informační zdroje a předstihové indikátory hlasitě křičely, že jsme velmi blízko obratu, ale jistě to potvrdit ještě možné nebylo. Musím upřímně přiznat, že odezva na můj text byla vskutku výrazná. Možná proto, že se jedná o oblast pro čtenáře dosti blízkou. Vzhledem k tehdejšímu převažujícímu názoru mainstreamu se dá asi tušit, na kterou stranu se většina čtenářů připojila, ale tomu se věnovat nechci. Daleko zajímavější mi přišla měnící se odezva na tentýž článek v průběhu dalších měsíců, zřejmě podle toho, jak se měnila nálada v médiích.

V článku jsem narážel na to, jak developeři, realitní makléři a řada ekonomů není schopná ničeho, než interpretace včerejších dat. Ti nejlepší se občas pokusí i o analýzu dat dnešních, ale těch, co jsou schopni syntézy zítřejších dat, proměnných a předstihových indikátorů, už byste pohledali. S napětím sleduji, jak se v českém internetu vyvíjí články (nejen) o nemovitostech v čase. Na jaře letošního roku si byli všichni jistí, že nejenže k poklesu cen realit v ČR nedojde, ale že pravděpodobně ani nenastane jejich stagnace. Jak se začala ukazovat „včerejší“ data z 1. čtvrtletí, tak jsme s příchodem léta byli svědky značného zlomu. V médiích začal pomalu převažovat názor, že ceny budou stagnovat a v lokálních případech, např. u nemovitostí ve špatném stavu či ve vyloučených lokalitách někteří odvážlivci připustili i mírný pokles cen¹. Stále však byl i v červnu nejčastější článek v duchu: „V následujícím období tedy neočekáváme stagnaci cen, nebo dokonce jejich snížení, ale spíše zpomalení růstu.“² V červenci už i „velká váha“, bývalý guvernér ČNB Jiří Rusnok, uvádí: „Určitě budou nějaké typy nemovitostí ve specifických lokalitách klesat na ceně. Řada těch cen byla asi už opravdu mimo realitu a poptávka bude z různých důvodů slabší. K nějakému poklesu dojde, ale nemyslím si, že bude zásadní. Spíše bych očekával několikaletou stagnaci.“³ V tomto duchu se pak nesla většina příspěvků do českých medií, ať už se jednalo o oči „expertů“ na finmag.cz⁴, článek ze serveru Aktuálně.cz⁵ nebo zpověď šéfa realitní skupiny EHS Hendrika Meyera⁶.

A pak přišlo září a s ním i postupné přijímání faktu o dlouholetém poklesu cen realit napříč ČR. Například realitní expert Libor Ostatek: „Osmiletá éra růstu cen nemovitostí je u konce. Pokles může trvat dlouho, jako tomu bylo po minulé krizi. Může to být i pět let. Kupující mohou získat zajímavou nemovitost za rozumnou cenu“⁷. Podobně už variantu poklesu připouští, ač velmi opatrně, i Lukáš Maxa z investiční společnosti Conseq: „Je tu několik faktorů, které naznačují, že ceny bytů by měly jít dolů o více než 10 procent, ale zároveň faktory, které indikují, že trh nějakou dobu bude přešlapovat na místě a následně se vydá opět na rostoucí trajektorii.“⁸

Aktuálně jsme stále ve fázi popírání, která spolehlivě zahajuje každou změnu trendu. Tento fakt musí po řadě let původního trendu přijmout většina, pak můžeme očekávat, že i média budou realitu reflektovat daleko přesněji (snad). V ČR aktuálně klesá cena takřka všech druhů nemovitostí napříč celým územím, výjimku doposud tvoří jen odolávající novostavby. Mnozí z developerů se snaží svoje projekty prodat⁹, než se pokles cen začne týkat i jich samotných¹⁰, což se nejpravděpodobněji děje už nyní či se tak stane v následujícím čtvrtletí.

Pochopitelně lze v dnešní informační době vždy argumentovat tvrzením, že pro každý názor lze v libovolném období najít nekonečné množství článků potvrzujících váš „správný“ názor, a že jsem si tedy vybral ty, které mi seděly do mého příběhu. Ano, určitě doporučuji si to zkusit a najít svoje vlastní zdroje.

Již minule jsem psal, jak je pro mne překvapující orientace valné řady článků na nabídkovou stranu cen bydlení (zastaralý stavební zákon, nízký počet stávajících jednotek k bydlení atd.) a jak málo se řeší strana poptávky, která je v určité fázi ekonomického cyklu daleko méně stabilní. Navíc závisí na kupní síle obyvatel a ta se může velmi rychle změnit. Uvedu například nárůst úrokových sazeb v ČR v posledním roce, jež má hlavní podíl na meziročním poklesu objemu sjednaných hypoték k měsíci září ve výši 82 %!¹¹ Takže zatímco je nabídka nemovitostí nízká, poptávka se dokázala během jednoho roku snížit výrazně níže pod tuto nabídku. Kdo nevěří, ať mrkne na kvapně rostoucí nabídku téměř všech druhů realit po celém území ČR. Již očekávám texty, jak nejpozději v roce 2024 inflace klesne zpět tam, kde byla, úroky s ní, a vrátíme se opět na růstovou trajektorii cen realit. A už teď očekávám postupnou otočku těch, kteří jsou si tím nyní stále jistí. Ono to zmíněné poukazování na „včerejší“ data nemá zase takový význam, když hodnotíte úhrn spadených srážek v podhůří Krkonoš, ale při rozhodování o hypotéce na 30 let bych byl opatrnější.

Jak jsem také již mnohokrát naznačil, jsme svědky další fáze konce jednoho velkého příběhu, kterým je celé desítky let trvající manipulace úrokových sazeb centrálními bankami vyspělých zemí, jež vyústila v nepřiměřeně velký nárůst dluhů napříč druhy i regiony. Zadlužený finanční systém, nejen vyspělých ekonomik, je teď podstatně zranitelnější než dříve. Tuto manipulaci výrazně podporovalo (např. Japonsko stále podporuje) kvantitativní uvolňování (viz článek Miliardář kupuje rohlíky), jehož strůjcem byl v roce 2009 čerstvý nositel Nobelovy ceny za ekonomii Ben Bernanke. Tento guvernér americké centrální banky FED opravdu nezachránil finanční trhy, jak se často prezentuje, nýbrž vskutku zdařile posunul problém na centrální bankéře, kteří přijdou posléze. A docela to zafungovalo. Akorát bohatí bohatli výrazně rychleji než ostatní, střední třída se smrskávala a třeba bydlení se přestalo stávat dostupným, ale jinak to znělo celkem fajn. Ale pak se přidaly ohromné fiskální stimuly stran vlád většiny „vyspělých“ zemí (nejen těch), uzávěrky, omezení atd. Tato kombinace vypustila inflačního džina z lahve, který se přesunul z cen aktiv na spotřebitelské statky. A tento džin je nyní důvodem, proč se úroky ve světě i v ČR zvyšují a proč se nakoupilo mnoho medu, aby bylo co lidem mazat kolem úst. Párty nulových úrokových sazeb skončila (alespoň prozatím).

Princip je vskutku jednoduchý. USA jsou pořád hlavní světovou ekonomikou, neboť kromě podílu na světovém produktu je dolar přítomen ve většině obchodních transakcí a tvoří kolem 60 % všech devizových rezerv¹². Co udělá FED (centrální banka USA), to bude mít zásadní dopad na celý svět. Dluh USA k HDP je nyní kolem 130 %. Když byla naposledy inflace v USA déle výrazněji nad 5 %, byl dluh k HDP v USA pod 30 % (1980). Pokud by to nyní FED myslel vážně s bojem proti inflaci, musel by zvýšit úrokové sazby alespoň nad úroveň inflace (Taylorovo pravidlo). Ta činila v USA k září 2022 oficiálně 8,2 %. Tím by však USA vzhledem k výši dluhů velmi rychle zbankrotovaly. Guvernérovi FEDu J. Powellovi tedy nezbývá než balamutit svět v loňském roce příběhem o přechodné inflaci (co si budeme povídat, každá inflace je přechodná) a v roce letošním pak příběhem o „měkkém přistání“ neboli dostatečném snížení inflace bez způsobení recese. Lidé se už bohužel neptají, kolikrát za posledních deset případů vyšší inflace se FEDu podařilo „měkce přistát“, ani jak dopadly pokusy o snížení inflace v 70. letech, dokud nepřišel P. Volcker se zvýšením federální úrokové sazby k 20 % v roce 1981.

Začátkem tohoto století došlo ke splasknutí dot.com bubliny, která se vytvořila na technologických akciích, v roce 2008 to byla realitní a akciová bublina a nyní se vyfukuje bublina dluhopisová, realitní a akciová. Následky budou odpovídat tomu, že se k realitám a akciím přidala opět vyšší třída aktiv, třída státních dluhopisů. Jako nejpravděpodobnější variantu nyní shledávám, že bude FED zvyšovat úrokové sazby tak dlouho, „until something breaks“, což znamená zjednodušeně obdobu tzv. Lehman momentu neboli paralela s 15. 9. 2008 a pád americké investiční banky. Credit Suisse nebo Bank of England jsou první vlaštovky. Dnes jsou banky více kapitalizované než tehdy, proto očekávám problém například v „nedostatku kolaterálu“, neboť americké 10leté dluhopisy jsou základním kamenem naprosté většiny portfólií, a na tomto „bezrizikovém“ produktu se staví celá pyramida rizikovějších aktiv. Toto podkladové aktivum nyní kolabuje. Následný deflační krach tak vyřeší problém inflace.

Další možností následného vývoje světové ekonomiky je delší období zvýšené inflace (např. 5-7 %) v řádu několika let s proměnlivými hodnotami pod a nad touto hranicí. Nejméně pravděpodobnou variantou je zázrak, tedy snížení inflace do rozmezí 2-3 % v průběhu roku 2024 bez či jen s mírnou recesí. Na tuto variantu je nyní na základě inflačních očekávání nastaven i trh. Na zasedání FEDu dne 21. 9. 2022 bylo oznámeno zvýšení inflačních očekávání na 5,4 % v tomto roce, pro rok 2023 na 2,8 % a pro 2024 na 2,3 %.¹³ V této chvíli (19. 10. 2022) tedy přikládám následujícím scénářům pravděpodobnosti 55 % pro „Lehman moment“, 35 % pro delší období zvýšené inflace a 10 % pro verzi FEDu. Vývoj dalších proměnných jako nezaměstnanost, HDP atd. bude z velké části odpovídat nastíněným scénářům.

První dva nastíněné scénáře dávají dohromady 90 %, což je přibližně pravděpodobnost, s jakou budou dle mého názoru ceny realit v ČR v následujících 3-5 letech klesat. Ostatní faktory, ač se to může zdát poněkud zvláštní, budou hrát minoritní roli.

21/10/2022

¹ Zdražující hypotéky zastavily růst cen nemovitostí, kupujících je stále méně. iDNES.cz [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://www.idnes.cz/usti/zpravy/nemovitosti-ceny-stagnace-hypoteky-makleri-richter-molik.A220526_113425_usti-zpravy_grr

² NA POKLES CEN NEMOVITOSTÍ NEČEKEJTE, ŽÁDNÝ NEPŘIJDE, TVRDÍ MAKLÉŘKA. Týdeník HROT [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://www.tydenikhrot.cz/clanek/na-pokles-cen-nemovitosti-necekejte-zadny-neprijde-tvrdi-maklerka

³ K poklesu cen nemovitostí dojde. Spíše ale očekávám jejich stagnaci, míní bývalý guvernér Rusnok. IROZHLAS.cz [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://www.irozhlas.cz/ekonomika/runsok-ceny-nemovitosti-cnb-inflace-urokove-sazby_2207011745_jip

⁴ Klesnou už ceny nemovitostí? Změny na realitním trhu očima expertů. Finmag.cz [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://finmag.penize.cz/penize/435245-klesnou-uz-ceny-nemovitosti-zmeny-na-realitnim-trhu-ocima-expertu

⁵ Přestřelené ceny bytů začnou padat, připouští už opatrně experti. Má to však svá ale. Aktuálně.cz [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://zpravy.aktualne.cz/ekonomika/ceny-staviv-zacaly-klesat-ochlazuje-se-konecne-trh-s-bydleni/r~a9c60b6402b611eda9eeac1f6b220ee8/

⁶ Realitní trh zpomaluje a bubliny praskají. Rovnoměrný propad cen napříč Českem ale čekat nelze. CzechCrunch.cz [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://cc.cz/realitni-trh-zpomaluje-a-bubliny-praskaji-rovnomerny-propad-cen-napric-ceskem-ale-cekat-nelze/

⁷ Na byt chtějte slevu. Ceny teď můžou klesat i pět let, radí expert. Seznam Zprávy [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-na-byt-chtejte-slevu-ceny-ted-muzou-klesat-i-pet-let-radi-expert-213719

⁸ Čeká nás propad cen bytů, nebo trh bude přešlapovat na místě?. Hospodářské noviny [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://nazory.hn.cz/c1-67117660-ceka-nas-propad-cen-bytu-nebo-trh-bude-preslapovat-na-miste

⁹ Developeři brzdí. Kvůli nejistému vývoji stavějí „na sklad“ nebo prodávají projekty. E15.cz [online]. [cit. 2022-10-09]. Dostupné z: https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/developeri-brzdi-kvuli-nejistemu-vyvoji-staveji-na-sklad-nebo-prodavaji-projekty-1393116

¹⁰ Developeři se mohou plést a vedle starších bytů nakonec zlevní i novostavby. FAEI.cz [online]. [cit. 2022-10-16]. Dostupné z: https://faei.cz/developeri-se-mohou-plest-a-vedle-starsich-bytu-nakonec-zlevni-i-novostavby

¹¹ Hypoteční trh dál hledá své dno, v září propadl o 82 %. Kurzy.cz [online]. [cit. 2022-10-16]. Dostupné z: https://www.kurzy.cz/zpravy/676079-hypotecni-trh-dal-hleda-sve-dno-v-zari-propadl-o-82/

¹² Watch: Is the dominance of the US dollar as the world’s reserve currency being eroded?. Euronews.next [online]. [cit. 2022-10-16]. Dostupné z: https://www.euronews.com/next/2022/08/03/watch-the-us-dollar-is-the-mightiest-of-all-world-currencies-but-is-its-position-under-thr

¹³ Fed Hikes Rates, Sharply Lowers Economic Forecast. U.S.News.com [online]. [cit. 2022-10-19]. Dostupné z: https://www.usnews.com/news/economy/articles/2022-09-21/fed-hikes-rates-sharply-lowers-economic-forecast