Po roce nastal čas opět vyhodnotit některé ekonomické veličiny, reflektovat svoje dřívější stanoviska a opět uvést na pravou míru hojně rozšířená fakta z oblasti ekonomiky a financí. Připravme se na pár čísel.

Reality

Následující data vychází převážně z vlastních analýz nejnavštěvovanějšího realitního serveru Sreality.cz. Pro ujasnění některých pojmů: medián je hodnota, jež dělí řadu vzestupně seřazených výsledků na dvě stejně početné poloviny, a reálná veličina je hodnota očištěná o změnu cenové hladiny.

Mediánová nabídková cena bytu 2+1 v celém Jihomoravském kraji (JmK) k 11. 9. 2023 na výše uvedeném inzertním portálu poklesla meziročně nominálně o 23,1 % a v případě bytů 3+1 se jednalo o celých 24 %. Meziroční míra inflace dosáhla dle ČSÚ k září 2023 hodnoty + 6,9 %. Reálně tak ceny bytů 2+1 v JmK meziročně klesly o 30 %, u 3+1 pak došlo k poklesu o 30,9 %.

Mediánová nabídková cena bytu 2+1 v regionu Brno-město ke stejnému datu poklesla meziročně nominálně o 2,8 %, u bytů 3+1 šlo o pokles ve výši 7,7 %. Reálné ceny bytů 2+1 v regionu Brno-město klesly o 9,7 %, u velikosti 3+1 to bylo o 14,6 %.

Nejnovější údaje o růstu mezd jsou z 3. čtvrtletí 2023, kdy meziroční růst mezd dosáhl nominálně + 7,1 %, reálně pak – 0,8 % (ČSÚ). Zde je jasně vidět, že i přes reálný pokles mezd došlo u výše zmíněných typů bydlení v daném regionu k cenovém poklesu v řádech desítek procent v reálném vyjádření. Absolutní změna cen realit je ale opticky částečně zkreslena relativně vysokým růstem inflace.

To ostatně podporují například slova autorů zprávy z Patria Finance a ČSOB Finanční trhy ze září 2023. „A zatímco ceny nemovitostí jdou lehce dolů, mzdová dynamika i růst nájemného v posledním roce naopak zrychlil. I proto jsme odhadovali, že relativní “nadhodnocenost” českých nemovitostí (podle dat Eurostatu) poklesla z více než 20 % na začátku roku 2022 na zhruba 10 % v prvním kvartále 2023. Další pokles cen bytů ukazuje, že míra nadhodnocení pravděpodobně poklesla dál i v druhém kvartále. Při pohledu do budoucna předpokládáme, že reálná korekce na realitním trhu bude pokračovat – již k tomu však nemusíme vidět (zejména v roce 2024) další výraznější nominální pokles cen nemovitostí. Proč? Máme pro to minimálně tři dobré argumenty. Za prvé, pro pokračující reálnou korekci postačí, když nominální ceny nemovitostí budou stagnovat, nebo alespoň porostou pomaleji než mzdy a nájemné. Při napjatém trhu práce a trhu s nájemním bydlením je přitom relativně pravděpodobné, že mzdy i nájmy porostou spíše rychleji (tedy nad dlouhodobým průměrem).“¹

Spousta článků v médiích si v letošním roce plete trend a sezónnost. Zatímco trend je dlouhodobý, o sezónnost se jedná u pohybů v rámci jednoho roku. Sezónnost cen realit v ČR v roce 2022 byla výrazně vychýlena vysokým nárůstem úrokových sazeb, které dosáhly maxima 23. 6. 2022 na úrovni 7 %. Velká část poptávky tak byla přesunuta do prodejně obecně silnější první poloviny roku a na podzim 2022 tak došlo kromě sezónních poklesů i k poklesům způsobeným prudkým nárůstem cen hypoték. Lidé se takzvaně „předzásobili“ hypotékami, což doznívalo na jaře 2022. Podobné závěry uvádí Týdeník Hrot v březnu 2023. Drahé úvěry na bydlení odrazují lidi od nákupů nemovitostí navzdory tomu, že po letech růstu ceny bytů i domů klesají. „Oproti vrcholu z poloviny minulého roku začíná být pokles v některých krajích už dvouciferný,“ tvrdí ekonom Jakub Seidler.²

V letošním roce (2023) se pak sezónnost projevila v celé své kráse a zejména v první polovině roku se hojně objevovaly články o tom, jak trh realit v ČR dosáhl svého dna. „Prognóza fondu Silverline Real Estate předpokládá dosažení dna cen nemovitostí kolem poloviny roku 2023, kdy by ceny měly být v průměru o ~5-6 % nižší oproti vrcholu v polovině roku 2022. Následovat by mělo postupné oživení s dlouhodobým růstem cen okolo 3 % p. a. K obdobným závěrům dospěla i ČNB v rámci své Zprávy o finanční stabilitě.“³

Pokles cen je v rámci ekonomického cyklu nyní ve fázi popírání. Další důkaz potvrzující tuto fázi ilustruje třeba příspěvek na Hypoindexu: „I přes to, že je situace na trhu nemovitostí zatím spíše stabilizovaná, tak se dá čekat, že ceny nemovitostí začnou brzy opět růst.“⁴ Ovšem autor by se mohl v budoucnu chytnout toho, co myslí tím „brzy“.

Výše uvedené dno cen jakoby potvrzovala i tvrdá čísla o počtu poskytnutých hypoték. Jak jsem uváděl výše, jde pořád o efekt „předzásobení se“ doznívající na jaře 2022. Z nízké základny se vysoký růst tvoří velmi snadno. Faktem pak zůstává, že počet poskytnutých hypotečních úvěrů je o 50 % nižší než v říjnu 2020.⁵

Správný dotaz běžící v hlavách čtenářů bude také zřejmě ten o rozdílu mezi JmK a Brnem, o jiných regionech v ČR, o jiných velikostech bytů než 2+1 a 3+1, o stáří bytů, o rodinných domech, o pozemcích apod. Ceny v jednotlivých regionech, městech i typech nemovitého majetku mají dlouhodobě tendenci se vyvíjet v navzájem propojených cyklech.

V článku loni v říjnu jsem uváděl, jak se ani trh novostaveb poklesu nevyhne a nejpozději v následujícím čtvrtletí (1Q23) začne také klesat. To letos potvrdil například ekonom Lukáš Kovanda, kdy napsal: „V prvním letošním čtvrtletí klesly ceny nových bytů v Praze meziročně o šest procent, což je nejvýraznější propad minimálně od roku 2009, od kdy ČSÚ svoji příslušnou statistiku zveřejňuje. Jedná se přitom o realizované ceny bytů v novostavbách, tedy ceny, za které transakce skutečně probíhá.“⁶

Uvedu krátký příklad vzájemné propojenosti. Současný pokles cen bydlení v roce 2023 v Jihomoravském kraji je významnější než přímo v Brně. To souvisí s opačným pohybem v posledních řekněme 5 letech, kdy již pro kupující byly ceny v druhém největším městě v ČR relativně vysoké, ale současně byly hypotéky velmi levné, a tak hledali bydlení stále dále od města. Aktuálně rychleji klesající ceny mimo město Brno budou do budoucna opět působit jako brzda růstu cen ve městě. Neboť ceny mimo město budou v porovnání s ním výhodnější. Zde uvedu příklad z amerických akcií, kdy pravidelně před recesí v posledních desítkách let klesají nejprve ceny tzv. „small caps“ neboli podíly firem s malou tržní kapitalizací. Až později se poklesy dotknou i zbytku akciového trhu.

Vzhledem k současné délce poklesu cen realitního trhu (již více než rok) a k průměrnému historickému sestupu cen bydlení v délce 5 let tak stále dochází u většiny populace k popírání, což je standardní reakce na aktuální fázi trendu. Přesto již došlo k velkému posunu ve vnímání, neboť když jsem počátkem roku 2022 poprvé zmínil blížící se pokles cen nemovitostí, téměř nikdo v mediích ani v mém okolí nebyl ochoten tento fakt připustit a téměř o něm ani diskutovat. Posledního listopadu 2023 proběhla tisková konference ČNB k výsledkům podzimního jednání o otázkách finanční stability, v níž se dostaly na veřejnost následující výroky z pera členky bankovní rady Kariny Kubelkové a ředitele sekce finanční stability Libora Holuba: „Byty jsou dle odhadu ČNB pro domácnosti s mediánovými příjmy nadhodnoceny o zhruba 60 %, pro drobné investory z řad domácností o 20 %.“ Toto není moc překvapivá věta a je zřejmé, že uplynulý pokles cen v posledním roce nadhodnocení zdaleka nesmazal. O poznání větší rozruch vzbudilo následující: „přetrvává riziko výraznější korekce cen nemovitostí“.⁷

Něco podobně odvážného a politicky nekorektního jsem z ČNB neslyšel opravdu dlouho. Věřím, že oba autoři za to dostali pořádně přes prsty, protože pokud bude konečně i ČNB říkat pravdu ihned po jejím objevení, moje texty začnou dost možná postrádat smysl.

Totální zatvrzelost a fázi popírání dokresluje nádherný příklad v mé domovské brněnské městské části. V létě 2022 se do inzerce dostal k prodeji starší rodinný dům s nabídkovou cenou 13 456 789 Kč. V listopadu téhož roku se nabízená cena snížila na 12 789 000 Kč. To jsem již nevydržel a poslal realitnímu makléři inzerované položky dotaz, aby majitel zvážil, zda by namísto hraní si s čísly nebylo lepší snížit výrazněji cenu. Tímto způsobem bude totiž pořád nad aktuální realizovatelnou cenou a ve výsledku tak majitel dostane pravděpodobně při prodeji ještě méně, než kdyby cenu snížil rychleji a dříve. Dostal jsem vstřícné poděkování za postřeh a vyzval mě k podání cenové nabídky. Neodpovídal jsem a za 11 dnů dostal informaci o snížení ceny na 10 000 000 Kč. Dům je k 12. 12. 2023 stále v nabídce za 7 899 999 Kč. Rozdíl v počáteční a aktuální nabídkové ceně byl k tomuto datu 41,3 %.

Je dobré si uvědomit, že doposud největší vliv na pokles cen realit hrála poptávka po vlastnictví a po bydlení jako investici. Ta byla tvrdě zasažena s rostoucími úrokovými sazbami. Protože proč byste si kupovali investiční byt s ročním čistým výnosem např. 4 % a spoustou práce, když můžete dostat 5 % na spořicím účtu založeném zdarma za 5 minut? Na trhu investičních bytů tak zůstali jen spekulanti, kteří nevěří tomu, že budou ceny realit klesat i nadále. Tito mají pravdu v tom, že v následujících několika letech již nebude příčinou poklesu cen realit vysoká úroková sazba. Význam jejího poklesu ale předčí ekonomický pokles. Ten může hrát ve výsledném poklesu stejnou nebo i větší roli. Ovlivní totiž poptávku po bydlení, což prakticky znamená, že nikoli investiční ale ekonomické důvody budou tlačit obyvatele do menších a více obydlených nemovitostí.

Na průměrný nový byt o 70 metrech čtverečních v Praze bylo ve třetím čtvrtletí 2023 potřeba 14,8 průměrných ročních platů. Je to o 1,6 méně než před rokem a o 1,8 méně než v předešlém čtvrtletí. Jeho průměrná cena činí přibližně 10,5 milionu korun. Vyplývá to z CG-Indexu českého rezidenčního developera Central Group, který zástupci skupiny představili novinářům (ČTK). Tady je nádherně vidět, že trpělivost růže přináší, neboť odložením nákupu výše uvedeného bytu o rok jste se za poslední rok přiblížili splacení nemovitosti o dalšího 0,6 roku. Takže nakoupím později a splatím dříve, to nezní špatně, ne? A to se bavíme o nových bytech v Praze, které klesaly nejpomaleji napříč druhy nemovitostí a regiony. Pochopitelně v mainstreamových médiích jste se jen velmi zřídkakdy dočetli, že pro vás bude výhodnější počkat.

Můj odhad z loňského října na 3-5 let poklesu tak přepočítávám na 2-4 roky. K listopadu 2023 ještě není dle mého názoru nominální pokles cen v polovině. Průměrnou výši snížení nominálních cen odhaduji na minimálně 30 % z historických maxim dosažených v roce 2022. Vývoj za avizované 2-4 roky má doposud tolik proměnných, že jej nelze v této chvíli odhadovat. Rozhodně však není zdaleka jednoznačné, zda bude dlouhodobý relativně svižný nárůst cen bydlení nad míru inflace, viděný v posledních letech, pokračovat.

Pokračování článku zde